обо мне и моей бригаде
Строганов Кирилл
Я занимаюсь ремонтом более 15 лет. Самое приятное для меня - солидный список довольных клиентов.
Моя главная задача - организовать процесс ремонта таким образом, что бы проходил легко и приятно при взаимодействии со мной и моей командой. Я максимально открыт для вас.
Помогу подобрать современный материал, как дорогой так и не дорогой.
Оптимизирую смету. Многолетний опыт позволяет мне предложить Вам оптимально снизить стоимость ремонта без потери качества даже в классе премиум.
Мне удалось собрать отличную команду, которая работает слаженно. Это позволяет четко выдерживать сроки работ, не выходить за рамки согласованной сметы и экономить ваше время и силы.
К своей работе мы подходим с удовольствием начиная от создания дизайн проекта и заканчивая советами по расстановке мебели и декору помещения.
Как обманывают заказчиков при ремонте?
Сразу хочу сказать, что описанные мною способы обмана не обязательно использует каждый прораб, но зная про эти уловки, вы обезопасите себя и сэкономите почти половину стоимости услуг строителей.
Из чего складывается цена ремонта?
Стоимость ремонта рассчитывается по формуле:
- Стоимость материалов + стоимость работ.
Все, кажется, просто, но по собственному опыту знаю, что большинство заказчиков немало денег теряют на обеих составляющих.
Избежать лишних трат можно, только если хорошо изучить специфику ремонта и стоять «над душой» бригады ремонтников.
Обман 1: Стоимость материалов
Через пару лет постоянной работы в сфере ремонта у меня появились друзья из сферы продаж стройматериалов.
Подобные связи есть практически у каждого опытного прораба. Благодаря тесному сотрудничеству и постоянным закупкам, я могу купить цемент со скидкой 20-30%. Однако клиенты об этом не знают, потому что строители подделывают квитанции:
- В чеке указывается реальная стоимость, хотя по факту покупателю дали скидку.
- В квитанции указывается дорогой материал, но он не используется. Вместо него при ремонте используют дешевый аналог. Это чревато некачественным ремонтом, а не только потерянными деньгами на расходники.
Важно
Покупайте материалы самостоятельно или проверяйте все после покупки строителями. Такой подход более дорогой со слов мастеров, вы будете уверены в качестве расходников.
Обман 2: Стоимость работ
Первоначальная смета и конечная могут отличаться в 2-3 раза, поэтому не стоит слишком доверять объявлениям с дешевыми услугами отделочников.
Вот уловки, с которыми я сталкивался на личном опыте:
- Неправильный расчет объема работ.
Заказчики редко знают площадь квартиры, поэтому исполнители ее намеренно завышают перед началом работ, а иногда и в процессе ремонта. - Противоположный метод – занижение объема, когда строители «забывают» включить балкон. Его все равно отремонтируют, но впишут дополнительно.
- Изначально дешевая стоимость услуг в процессе ремонта обрастает дополнительными видами работ, а также спекуляцией с материалами. За счет этого строители останутся в плюсе.
Внимание
Ремонт не может быть дешевым априори. Не выбирайте бригады с самыми низкими ценами. Отберите 20-30 предложений и выбирайте из них лучшее по цене и квалификации исполнителя.
Кого выбрать: частника или компанию?
Плюсом выбора частника при ремонте квартире станут:
- Дешевые услуги, так как в строительных компаниях оплата будет выше. Кроме того клиенты часто начинают торговаться, особенно если заказывают полный ремонт квартиры. В компаниях скидки не предусмотрены или предоставляются как бонус при решении конфликтных ситуаций.
- Общение напрямую с исполнителем с самого начала, не нужно опосредованно обращаться в головной офис, чтобы урегулировать недостатки при работе специалистов.
- Совмещение специализаций. Сегодня практически каждый отделочник имеет опыт работы с электрикой. Или может посоветовать другого частника, который за небольшую цену решит проблемы с проводкой или сантехникой.
Несмотря на невысокую стоимость услуг частника, я часто сталкиваюсь с клиентами, которые не доверяют мастерам-одиночкам и выбирают компании.
Заказ ремонта в компании - плюсы:
- Обязательное составление договора на услуги.
С помощью этого документа клиенту легче следить за ходом ремонтных работ. Договор дает гарантии, что успокаивает заказчика. - Большой спектр услуг.
В бригадах строительных компаний часто работают специалисты высокого класса. Дополнительно работает дизайнер интерьера, а в ходе выполнения ремонта мастера смогут установить камин, барельеф на стенах и художественную роспись потолка оформить. - Качество работ с гарантией
В компании нанимают специалистов с опытом. При этом любые дефекты по вине строителя убирают бесплатно. За счет этого вероятность косяков минимальна, но не исключена.
Конечный выбор остается за заказчиком. Поскольку приоритеты все расставляют самостоятельно. Частники с низкой стоимостью услуг не обязательно выполняют плохой ремонт. А договор, подписанный с компанией, не всегда является 100% гарантией ремонта.
Обман 3: Фирма-однодневка
Довольно популярный развод в крупных городах – это строительная фирма-однодневка. Вы заключаете с ними договор, оплачиваете предоплату за материалы и работу, но в указанный срок работать никто не начинает. Здесь два варианта развития событий:
- Мыльный пузырь. Компания – фикция. Такие организации в течение короткого времени набирают множество объектов, взимают с них предоплату, а потом исчезают. Вернуть деньги после такой аферы невозможно даже после обращения в суд.
- Посредник. Компании-однодневки предоставят услуги, которые сводятся к поиску мастеров. При этом оплата производится посреднику, но сами работники денег не видят. В таком случае ремонт может быть даже закончен, но работники не получат своих денег и начнут требовать их с владельца квартиры, так как к окончанию ремонта посредник тихо исчезнет с деньгами.
Совет
Выбирайте строительную фирму, о которой слышали. Не обращайте внимания на положительные отзывы в интернете, положитесь на советы друзей, родственников или соседей. Это единственный способ 100% получить качественный ремонт у реально существующей организации. К тому же сразу можно оценить качество работ.
Первый шаг ремонта – выбор исполнителя
Никто не заставляет заказчика соглашаться на условия по первому объявлению. Даже выезд мастера на объект для оценки поля работа не значат, что именно с ними вы будете работать. Но на этом этапе можно понять, насколько честным будет ремонт.
В первый раз на объект приезжает 1-2 человека, среди которых обязательно будет мастер. Это необходимо для проведения замеров квартиры и ориентировочной оценки стоимости работ. Обратите внимание, что такая оценка ориентировочная. Конечная сумма может сильно отличаться. Ведь в ходе оценки сотрудники «забывают» посчитать стоимость ремонта балкона.
Потенциальные исполнители пытаются обворожить заказчика и сразу же заключить договор. Но я не рекомендую спешить в таких случаях. Выездной мастер-замерщик не будет собственноручно проводить ремонт. Возможно, на квартиру приедет бригада узбеков.
Обман 4: Замеры
Для оценки стоимости и масштабов ремонта необходимо сделать замеры квартиры. Высчитывается площадь стен, потолка, учитываются откосы и углы. Уже при первой оценке вам могут сказать завышенную площадь квартиры. А значит, и цена ремонта будет выше, ведь здесь учитывается квадратный метр выполненных работ.
К сведению
Самостоятельно сложно измерить все необходимые углы. Но если вы не хотите, чтобы вас обманули, знать площадь жилья нужно обязательно.
Второй шаг ремонта – установка сроков ремонта
При заключении договора заказчик должен смело поднимать вопрос о сроках ремонта.
Некоторые частники намеренно затягивают со сдачей объекта и используют вашу квартиру, чтобы бесплатно в ней жить и развлекаться. Избежать этого поможет постоянный контроль за ремонтом, поэтому не поленитесь съездить в свою квартиру без предварительного уведомления стройбригады.
К сведению
Частники при выполнении работ обычно не заключают договор. Поэтому контролировать соблюдение сроков сама большая проблема.
Сроки ремонта определяются индивидуально для каждого объекта в зависимости от того, какие работы будут проводиться и времени года. К примеру, штукатурка должна постоять до полного засыхания сутки, а бетонная стяжка сушится 2 недели. Подобные нюансы строительных работ и влияют на сроки выполнения.
В целом, обычный косметический ремонт в однокомнатной квартире панельного дома можно сделать за пару недель. Но если вы привлечь хороших спецов, то ждать придется около 2 месяцев, ремонт с перепланировкой придется ждать около полугода.
Обман 5: Сроки
При заключении договора вам вряд ли озвучат реальные сроки ремонта, поэтому не доверяйте «быстрым» мастерам, которые обещают все сделать за пару дней. Для частников быстрое завершение объекта не всегда идет в приоритете, ведь пока сохнет пол в вашей квартире, он может начать ремонт и на другом объекте.
Как понять, что ремонтники затягивают с работой
Популярное оправдание медленных работ – нет материала (не хватило штукатурки, проблемы с закупкой и так далее). В таких ситуациях лучше всего заняться самостоятельно закупкой материалов, а еще изучить сроки выполнения каждого вида работ. Благо, такую информацию через интернет найти очень просто.
Третий шаг – сам ремонт: на чем еще обманывают?
Самый лучший заказчик тот, что по первому требованию дает деньги и никогда не задает вопросов, на что они потрачены. Если вы не хотите вникать в суть ремонтных работ – будьте готовы переплатить за услугу в 2 или 3 раза. Если же вы хотите получить качественный ремонт без переплат – задавайте строителям вопросы о каждом шаге.
Прием скрытых работ как способ контроля ремонта
Очень часто при ремонте деньги экономятся на некачественной работе, поэтому проверяйте все шаги, которые были указаны в смете. Лучше всего подписать договор со строительной компанией, где отдельным пунктом будет идти «Прием скрытых работ» -
Прием скрытых работ означает, что бригада не имеет право приступать к следующему этапу работ, пока заказчик не примет этот. К примеру, грунтовку стен. Не ленитесь самостоятельно ездить на квартиру во время ремонта, только так можно контролировать процесс.
После сдачи квартиры сложно будет проверить, обиты ли стены утеплителем. А переделывать ремонт через год хочется не всем.
Обман 6: Оплата за невыполненные работы
Одной из причин, почему необходимо в договоре прописать пункт о приеме скрытых работ – выявление в смете того, что не проводилось. После укладки паркета вы не сможете проверить, выравнивали ли пол. Это касается и множества других рабочих моментов.
Попросите четкий отчет о каждом шаге до проведения ремонта и проверяйте каждый этап. Это может быть утомительно для заказчика и не всегда приятно для исполнителя, но если вы им не доверяете, лучше перестраховаться и все проверить.
СПРАВКА:
Невыполненные работы, указанные в смете, приводят к некачественному ремонту. Пропущенный шаг через пару месяцев может аукнуться разбитой плиткой и отклеившимися обоями. А переделывать такой ремонт уже никто не будет.
Обман 7: Лишние работы
Этот вариант сдирания денег с клиента перекликается с предыдущим. Есть некоторые обязательные виды работ, но часто строители навязывают дополнительные услуги, которые не нужны. К примеру, выравнивание и без того ровного пола. Эти работы не проводятся, так как в них нет необходимости по техническим показателям, но в смете они указываются.
Специфика ремонт понятна не всем, поэтому многие заказчики просто соглашаются с тем, что данный этап был нужен и оплачивают его по дополнительному тарифу. На качестве ремонта это не отразится, но клиент лишится части своих денег.
Обман 8: Воровство материалов
Даже если клиент попытался обезопасить себя и сам купил все материалы, ремонтники могут просто запросить неправильное количество мешков цемента, а лишние забрать себе. Такое случается очень часто. Тем более, что «сэкономленные» мешки никогда не простаивают. Бригада сможет их использовать при ремонте на другом объекте, включив его в стоимость уже другому клиенту. Получается, что за мешок цемента заплатят сразу 2 клиента, а значит, разница пойдет в карман ремонтников.
Как защититься?
Уберечь себя от этой участи непросто. Я рекомендую заказчикам ознакомиться с техническими характеристиками материала. На каждом мешке производитель указывает расход материала. Зная площадь квартиры можно примерно рассчитать, сколько шпаклевки или клея потребуется.
Но не переусердствуйте с такими вычислениями. Расход, указанный производителем, приблизительный. Если необходимо выровнять стены, то штукатурку будут наносить в 2, а то и 3 слоя. Отсюда могут возникнуть проблемы с подсчетами.
Совет
Не бойтесь спрашивать о том, куда и сколько чего пошло. Будьте дотошным. Возможно, это сэкономит вам часть денег.
Обман 9: Работы, всплывающие из ниоткуда
Иногда в предварительно смете отделочники «забывают» указать важный этап ремонт. К примеру, штукатурка стен перед поклейкой обоев. Когда речь заходит об этом этапе, клиент понимает, что обойтись без этого невозможно. Так увеличивается конечная смета ремонта.
Именно из-за таких «забытых» нюансов конечная смета может быть в 2-3 раза выше заявленной изначально. Внимательно ознакомьтесь со всеми этапами работ перед заключением контракта. Рекомендуется также ознакомиться с определенными документами, которые описывают регламент и качество для ремонта:
- СНиП об Изоляционных и отделочных покрытиях;
- СНиП о Внутренних санитарно-технических системах;
- СНиП об Электротехнических устройствах;
- ГОСТ Р52059-2003 по Услугам и ремонту жилья.
Из них можно узнать, какие примерно работы должны быть проведены и какие нормы качества для них допускаются. Если в ходе ремонта вы заметили отклонения, попросите мастеров переделать. Они обязаны переделать бесплатно, оплатить придется только повторно взятые материалы.
Обман 10: Месть заказчику
Нередко мастера оставляют своим клиентам «подарки».
Из тех, с которыми я сталкивался:
- Сырое яйцо, вмурованное в стену. Через какое-то время оно начнет гнить и вонять по всей квартире. Определить источник неприятного запаха непросто. Но даже после того, как вы поймете, что оно в стене, вам придется полностью «ободрать» стены и отремонтировать их заново.
- Пластик в вентиляции или дымоходе. Для этого берут обычную прозрачную бутылку и отрезают так, чтобы получилась плоская часть. Ее вставляют в дымоход или вентиляцию. В итоге при сдаче квартиры, даже если заглянуть в дымоход, видишь небо. Но когда начинаешь им пользоваться, вытяжка не будет работать.
Это только самые популярные способы отомстить неприятному заказчику. По сравнению с ними грязь после ремонта кажется не таким и большим просчетом. Сдавать квартиру для ремонта нужно полностью «голой», иначе вы рискуете недосчитаться своего имущества. А что-то может быть просто испорчено.
От мести строителей невозможно уберечься. Однако крупные компании по отделке дорожат своей репутацией, поэтому при выявлении подобных недочетов могут пойти навстречу недовольному клиенту. Однако некачественный ремонт, скорее всего, никто переделывать бесплатно не будет.
На каждом пункте обмана отделочники получают от 1 до 20 тысяч рублей. Это не страшно, если в ходе ремонта вас обманули только один раз. Но если на каждый пункт добавляется небольшая сумма, ремонт может оказажется просто «золотым». Избежать этого можно только при постоянном контроле ремонтных работ, а также заключении договора с компанией, о которой вы слышали. А еще лучше – делайте ремонт сами. Тогда уж точно никто вас не обманет, но качество такого ремонта будет намного хуже.
Таблица сравнения и цена потерь
|
Название уловки |
Суть обмана |
Потери (в рублях) |
|
Стоимость материалов |
Завышение цены на расходники |
|
|
Стоимость услуг |
Занижение цены на услуги на этапе презентации компании |
|
|
Фирма-однодневка |
Получение предоплаты за ремонт, после чего компания исчезает |
От 50000 (30-50% суммы, в которую был оценен ремонт) |
|
Неправильный расчет объема работ, завышение площади |
До 20 000-50 000 |
|
|
Намеренная задержка сдачи объекта |
Бесценно – время ваше это самое дорогое |
|
|
Невыполненные работы |
Оплата услуг, которые не были выполнены |
5 000-10 000 за каждый вид работ |
|
Лишние услуги |
Оплата услуг, которые не являлись обязательными и не нужны заказчику |
В итоге Верховный суд РФ сказал, что самое первое решение по делу районного суда - что чиновники должны полностью возместить расходы на ремонт - было правильным, и оно остается. В районный суд обратился прокурор с иском в защиту жильца муниципальной квартиры, инвалида 3 группы. Гражданин, по мнению прокурора, устав от холода в комнатах, самостоятельно сделал то, что обязаны были делать чиновники. А конкретно - поменял во всей квартире старые окна на новые, из которых не дует, и утеплил наружные стены. По мнению прокурора, наниматель потратился, и теперь чиновники просто обязаны вернуть ему расходы на капремонт. В суде с мнением надзорного ведомства согласились. Местную администрацию муниципального образования суд обязал возместить жильцу расходы. Чиновники обиделись и опротестовали это судебное решение. Апелляция отменила решение райсуда и вынесла другое решение, по которому муниципалитет инвалиду ничего не должен, потому как замена окон, по мнению горсуда, это текущий ремонт и жилец обязан делать его сам. Но прокурор не успокоился и пошел защищать интересы гражданина дальше. Так дело дошло до Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда. Там мнение прокурора поддержали и сказали, что подобный ремонт должен оплатить собственник жилья. Вот какими нормами законодательства руководствовался Верховный суд, вынося свое решение. Суд установил, что квартира, ремонт которой стал причиной иска, была муниципальной и давно требовала капитального ремонта. В конце концов жилец не выдержал и самостоятельно, а главное - за свой счет, полностью заменил все оконные блоки и сделал наружное утепление стен. Апелляция, когда отменяла победное для инвалида решение райсуда, заявила, что в квартире был сделан текущий ремонт. Верховный суд взял в руки Жилищный кодекс и сказал, что по 65-й статье этого кодекса, "наймодатель жилого помещения", то есть муниципалитет, обязан делать в доме капитальный ремонт. В Гражданском кодексе (статья 681) записано, что капремонт сданного в наем жилья является обязанностью наймодателя. В следующей статье того же Гражданского кодекса - 676-й, черным по белому написано - наймодатель обязан: "осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать проведение ремонта общего имущества дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в доме". Из договора социального найма, который жилец подписал с администрацией, следует, что наймодатель обязан делать в доме капремонт. А при неисполнении или ненадлежащем исполнении своих обязанностей по капремонту гражданин вправе требовать возмещения своих расходов на "устранение недостатков жилого помещения". И вот важное положение, на которое указал Верховный суд и которое большинство граждан не знает. Оказывается, наниматель может по желанию не только требовать возмещения расходов на ремонт, но может и попросить уменьшения квартплаты, если собственник жилья сделал его жизнь в сдаваемом доме некомфортной. Чтобы подтвердить законность такого правила, Верховный суд привел 309-ю и 310-ю статьи Гражданского кодекса. Там сказано, что обязательства, прописанные в договоре, "должны исполняться надлежащим образом. А односторонний отказ от исполнения обязательств или одностороннее изменение условий договора не допускаются". Верховный суд процитировал акт обследования дома, который фигурировал в деле. Судя по этому документу, строение было очень старым. Поэтому пришла в негодность кровля, все оконные блоки, венцы бруса наружной стены сгнили, а фундамент дома надо усиливать. На заявление апелляции, что утепление стен и замена окон - не капитальный ремонт, Верховный суд процитировал "Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте в жилых домах". Этот перечень является приложением к специальному постановлению Госстроя (от 27 сентября 2003 года № 170) "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда". Исходя из этих документов, и окна и утепление стен - капитальный ремонт. В итоге Верховный суд РФ сказал, что самое первое решение по делу районного суда - что чиновники должны полностью возместить расходы на ремонт - было правильным, и оно остается. ЖК РФ). На финансирование текущего ремонта общего имущества в МКД с собственников квартир и нанимателей взимается плата. Плата на проведение капитального ремонта общего имущества с нанимателей не взимается, с собственников квартир — взимается (п. 5 ч. 3 ст. 67 , ч. 1 , 2 ст. 154 , ст. ст. 156 , , , ЖК РФ; разд. III Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491; вопрос N 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015). Основную нагрузку по поддержанию в надлежащем состоянии и текущему ремонту общего имущества в МКД несет управляющая компания, избранная общим собранием собственников квартир, ТСЖ, жилищный кооператив или жилищно-коммунальная служба (ДЕЗ) в муниципальных домах (ст. ст. 65 , , ЖК РФ). Справка. Содержание общего имущества в МКД Под содержанием общего имущества в многоквартирном доме понимается комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (п. 10 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491). Соответственно, указанные организации обязаны без дополнительной платы ремонтировать имущество, которое относится к общему имуществу МКД. Общее имущество в МКД, подлежащее бесплатному ремонту В состав общего имущества включаются в том числе:
Для решения вопроса о том, кто должен делать ремонт — собственник и наниматель квартиры или служба ЖКХ, необходимо определить внутренние границы коммунальных инженерных систем, по которым будет разграничиваться их эксплуатационная ответственность. Так, например, ответвления от стояков горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры, включая запорно-регулирующую арматуру в квартире и сантехоборудование, в границы эксплуатационной ответственности службы ЖКХ не входят. При этом границы эксплуатационной ответственности могут быть закреплены документально, например в договоре с управляющей компанией или в приложении к нему (Письмо Минстроя России от 01.04.2016 N 9506-АЧ/04). В случае аварии или поломки оборудования, находящегося в квартире, но относящегося к общедомовому оборудованию, управляющая компания (ТСЖ, жилищный кооператив) обязана произвести его текущий ремонт бесплатно (см., например, Решение Верховного Суда РФ от 30.11.2011 N ГКПИ11-1787). Кроме того, если необходимость ремонта внутри квартиры вызвана ненадлежащим оказанием коммунальных услуг, от службы ЖКХ возможно требовать возмещения понесенных на ремонт расходов или произведения ремонта за счет службы (п. п. 149 , Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354). Оборудование, не подлежащее бесплатному ремонту Из указанных выше нормативных актов можно сделать вывод, что управляющая компания вашего дома (ТСЖ, жилищный кооператив) или ДЕЗ не обязаны производить бесплатный ремонт следующего оборудования:
Спорные случаи Наибольшее количество споров со службами ЖКХ вызывает отнесение к общему имуществу внутриквартирных радиаторов отопления. Это связано с тем, что четко определить внутреннюю границу эксплуатационной ответственности по сетям отопления затруднительно. Поэтому относительно радиаторов позиция является неоднозначной. Существует мнение, поддерживаемое отдельными судами, что внутриквартирные радиаторы относятся к общему имуществу (Письмо Минрегиона России от 04.09.2007 N 16273-СК/07). Однако оно не является единственным. Так, Верховный Суд РФ указал, что в состав общего имущества собственников помещений в МКД включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.д.) (Определение Верховного Суда РФ от 24.11.2009 N КАС09-547). Также существует мнение о том, что радиаторы не относятся к общему имуществу в том случае, если они имеют отключающие устройства. Отсутствие отключающего устройства на радиаторе подтверждает, что отопительный прибор в квартире (радиатор отопления) является элементом единой общедомовой системы отопления. Подготовлено на основе материала адвоката Богаткова С.А. Все мы являемся собственниками либо нанимателями жилья. Наем жилого помещения возможен коммерческий, когда квартира арендуется у собственника – физического или юридического лица, – и социальный. В последнем случае, согласно жилищному законодательству, жилье находится в государственной или муниципальной собственности, но предоставляется гражданам на основании специального договора в бессрочное владение и пользование. Это означает, что вы и ваши родственники могут жить в такой квартире сколько угодно, но в отличие от собственника, не можете ее продать или завещать. Кроме того, без согласия наймодателя, то есть государственных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, вы не вправе совершать и ряд других действий. Например, нельзя сдать квартиру в поднаем или произвести в ней перепланировку. Отношения между нанимателем и наймодателем строятся на основании норм седьмой и восьмой глав Жилищного Кодекса РФ, а также Типового договора социального найма, утвержденного Постановлением Правительства РФ №315 21 мая 2003 года. В частности, регулируется вопрос кому, на каком основании и по каким критериям предоставляется жилье в социальный наем. Но, главное, в указанных актах зафиксированы права и обязанности сторон договора социального найма. Разумеется, главной обязанностью нанимателя жилого помещения является своевременное внесение платы за него, а также потребляемые коммунальные услуги. А наймодателя – предоставить квартиру и принимать участие в содержании и ремонте общего имущества дома, в котором она находится. Что касается ремонта, то права и обязанности в этом вопросе сторон распределены следующим образом. Согласно п.3 статьи 67 Жилищного Кодекса РФ текущий ремонт ложится на плачи нанимателя, а капитальный, в соответствии с п.2 статьи 65 Жилищного Кодекса РФ, – наймодателя. Казалось бы, все просто. На самом деле, сложности начинаются при выяснении, что конкретно, какие виды работ, относятся к первой и второй форме ремонта.
При этом, если, например, неисправность проводки в квартире нанимателя вызвана неисправностью электропроводки во всем доме (общего имущества), то заменить ее должен наймодатель. Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, приведен в Приложении №8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г. В частности, к капитальным ремонтным работам отнесен ремонт крыш, фасадов, утепление зданий, замена внутриквартирных инженерных сетей и другое. Однако, подчеркнем, четких границ между текущим и капитальным ремонтом в действующем законодательстве нет. Именно поэтому у нанимателей и наймодателей жилых помещений по договору социального найма нередко возникают разногласия. Так, к нам в редакцию недавно обратился читатель с просьбой разъяснить, кто должен производить замену оконных блоков и сгоревшего при пожаре утеплителя между перекрытиями. Согласно приведенным выше примерным перечням работ по текущему и капитальному ремонту, устранение этих недостатков является обязанностью наймодателя. При этом, из письма читателя следовало, что за решением своих проблем он обращается преимущественно в управляющую компанию. «Где можно найти перечень услуг, которые должна выполнять УК по ремонту внутри муниципалитетных квартир?» – спрашивает он. Между тем, согласно статьям 162 и 163 Жилищного Кодекса РФ, управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется либо непосредственно властями либо управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса. Иными словами, договорные отношения по управлению МКД складываются непосредственно между управляющей компанией и государственными и муниципальными властями.
Таким образом, если вам, как и нашему, читателю не удается разрешить свои жилищные проблемы с УК, обращайтесь непосредственно к наймодателю. По закону, если он не исполняет своих обязанностей, должен нести ответственность. В частности, при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения (статья 66 Жилищного Кодекса РФ). Для этого необходимо направить собственнику помещения по договору социального найма официальную претензию с указанием срока устранения указанных в ней недостатков. Если она будет проигнорирована, вы вправе обратиться за помощью в судебные органы. Важное для огромного числа граждан решение вынес Верховный суд, разобрав коллизию, связанную с квартирным ремонтом. Сейчас дороговизна серьезного ремонта на своих квадратных метрах - одна из популярных и больных тем. Особенно остро стоит вопрос с ремонтом квартир, если дом не новый. В стране еще много старого и проблемного жилья. И не секрет, что квартиры в таких "пожилых" домах в основном заселены небогатыми, старыми и больными гражданами. Жители обветшавшего фонда, как правило, уже не в состоянии взять ипотеку и приобрести что- то новое. По мнению экспертов, именно в таких домах больше всего муниципального жилья, то есть того, чьим хозяином являются местные власти. А граждане живут в них по договорам социального найма. Наше "ремонтное" судебное дело касается именно старого муниципального жилья. Итак, в районный суд обратился прокурор с иском в защиту жильца муниципальной квартиры, инвалида 3 группы. Гражданин, по мнению прокурора, устав от холода в комнатах, самостоятельно сделал то, что обязаны были делать чиновники. А конкретно - поменял во всей квартире старые окна на новые, из которых не дует, и утеплил наружные стены. По мнению прокурора, наниматель потратился, и теперь чиновники просто обязаны вернуть ему расходы на капремонт. В суде с мнением надзорного ведомства согласились. Местную администрацию муниципального образования суд обязал возместить жильцу расходы. Чиновники обиделись и опротестовали это судебное решение. Апелляция отменила решение райсуда и вынесла другое решение, по которому муниципалитет инвалиду ничего не должен, потому как замена окон, по мнению горсуда, это текущий ремонт и жилец обязан делать его сам. Но прокурор не успокоился и пошел защищать интересы гражданина дальше. Так дело дошло до Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда. Там мнение прокурора поддержали и сказали, что подобный ремонт должен оплатить собственник жилья. Вот какими нормами законодательства руководствовался Верховный суд, вынося свое решение. Суд установил, что квартира, ремонт которой стал причиной иска, была муниципальной и давно требовала капитального ремонта. В конце концов жилец не выдержал и самостоятельно, а главное - за свой счет, полностью заменил все оконные блоки и сделал наружное утепление стен. Апелляция, когда отменяла победное для инвалида решение райсуда, заявила, что в квартире был сделан текущий ремонт. Верховный суд взял в руки Жилищный кодекс и сказал, что по 65-й статье этого кодекса, "наймодатель жилого помещения", то есть муниципалитет, обязан делать в доме капитальный ремонт. В Гражданском кодексе (статья 681) записано, что капремонт сданного в наем жилья является обязанностью наймодателя. В следующей статье того же Гражданского кодекса - 676-й, черным по белому написано - наймодатель обязан: "осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать проведение ремонта общего имущества дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в доме". Из договора социального найма, который жилец подписал с администрацией, следует, что наймодатель обязан делать в доме капремонт. А при неисполнении или ненадлежащем исполнении своих обязанностей по капремонту гражданин вправе требовать возмещения своих расходов на "устранение недостатков жилого помещения". И вот важное положение, на которое указал Верховный суд и которое большинство граждан не знает. Оказывается, наниматель может по желанию не только требовать возмещения расходов на ремонт, но может и попросить уменьшения квартплаты, если собственник жилья сделал его жизнь в сдаваемом доме некомфортной. Чтобы подтвердить законность такого правила, Верховный суд привел 309-ю и 310-ю статьи Гражданского кодекса. Там сказано, что обязательства, прописанные в договоре, "должны исполняться надлежащим образом. А односторонний отказ от исполнения обязательств или одностороннее изменение условий договора не допускаются". Верховный суд процитировал акт обследования дома, который фигурировал в деле. Судя по этому документу, строение было очень старым. Поэтому пришла в негодность кровля, все оконные блоки, венцы бруса наружной стены сгнили, а фундамент дома надо усиливать. На заявление апелляции, что утепление стен и замена окон - не капитальный ремонт, Верховный суд процитировал "Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте в жилых домах". Этот перечень является приложением к специальному постановлению Госстроя (от 27 сентября 2003 года № 170) "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда". Исходя из этих документов, и окна и утепление стен - капитальный ремонт. Верховный суд разъяснил, что наниматель может по желанию требовать возмещения расходов на ремонт В итоге Верховный суд РФ сказал, что самое первое решение по делу районного суда - что чиновники должны полностью возместить расходы на ремонт - было правильным, и оно остается. |
Некоторую ясность в этом вопросе помогает внести уже упомянутый Типовой договор социального найма. В нем сказано, что к текущему ремонту относятся: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).
Управляющая компания при этом вправе предъявлять претензии к собственнику и требовать от него выполнения их обязанностей. К примеру, финансирования и осуществления силами подрядных организаций капитального ремонта.
